Alquiler de Nave Industrial: Fiscalidad y Ley

Si posees o buscas alquilar un local o una nave industrial, es fundamental comprender las implicaciones fiscales y legales que conlleva esta operación. Cumplir con la normativa vigente no solo te evitará problemas con la Agencia Tributaria, sino que también te proporcionará seguridad jurídica en la relación con tu inquilino o arrendador. A continuación, desglosamos los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Obligaciones Fiscales al Alquilar una Nave Industrial

El alquiler de un local comercial o una nave industrial está sujeto a ciertas obligaciones fiscales que el arrendador debe cumplir rigurosamente. La más destacada es la tributación a través del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y, en muchos casos, la aplicación de retenciones.

La regla general establece que el alquiler de una nave industrial está sujeto a IVA. El porcentaje aplicable es, en la actualidad, del 21%. Este porcentaje debe añadirse a la base de la renta o alquiler pactado. Es importante saber que este 21% de IVA también debe aplicarse a cualquier otro concepto adicional que se incluya en el cobro mensual al inquilino, como pueden ser los gastos de agua, tasas o cualquier otro servicio que se repercuta.

Además del IVA, los alquileres de locales o naves industriales suelen estar sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o del Impuesto sobre Sociedades, dependiendo de la naturaleza del arrendador. Para los arrendamientos, el porcentaje de retención obligatorio es actualmente del 19%. Este importe se resta del total (base más IVA) y el inquilino (arrendatario) es el encargado de ingresar esta retención en Hacienda en nombre del arrendador. Existe la posibilidad de solicitar la exoneración de esta obligación de retención, pero para ello se deben cumplir una serie de requisitos que, en la práctica, no suelen ser habituales para pequeños arrendadores.

La Factura de Alquiler: Contenido Esencial

Para formalizar el cobro del alquiler mensual, además de contar con un contrato de arrendamiento, es imprescindible emitir una factura. Esta factura debe contener una serie de datos mínimos para ser fiscalmente válida:

• Fecha de emisión: El día exacto en que se genera la factura.
• Número de factura: Las facturas deben seguir una numeración correlativa y única, sin saltos ni repeticiones.
• Datos del arrendador: Nombre y apellidos o razón social, NIF o CIF y domicilio fiscal de la persona física o jurídica que alquila el inmueble.
• Datos del arrendatario: Nombre y apellidos o razón social, NIF o CIF y domicilio fiscal del inquilino.
• Dirección del inmueble arrendado: Debe indicarse claramente en el concepto de la factura la ubicación completa de la nave industrial o local comercial.
• Base imponible: El precio del alquiler acordado, antes de aplicar impuestos.
• Cuota de IVA: El 21% calculado sobre la base imponible.
• Importe de la retención: El 19% calculado sobre la base imponible (en la mayoría de los casos, salvo exoneración).
• Total factura: El resultado final de sumar la base imponible y el IVA, y restar la retención.

Método de Pago Recomendado

Aunque no es una obligación fiscal per se, es altamente recomendable que el cobro de las facturas de alquiler se realice a través de medios que dejen rastro, como la transferencia bancaria o la domiciliación. Esto facilita la trazabilidad de los pagos, lo cual es útil tanto para el control interno como para posibles requerimientos de Hacienda o disputas con el inquilino.

Trámites con Hacienda

Además de la emisión de facturas, el arrendador de una nave industrial tiene otras obligaciones formales con la Agencia Tributaria:

• Declaración censal: Es necesario comunicar a Hacienda el inicio de la actividad de arrendamiento mediante la presentación del modelo censal correspondiente (Modelo 036 o 037, según el caso).
• Autoliquidaciones trimestrales de IVA (Modelo 303): Cada tres meses, el arrendador debe presentar la autoliquidación del IVA, declarando el IVA repercutido (el 21% cobrado al inquilino) y, si procede, el IVA soportado en gastos relacionados con el inmueble. Las fechas límite habituales son el 20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 30 de enero, aunque pueden variar si coinciden con fines de semana o festivos. Es crucial consultar el calendario fiscal para evitar recargos o sanciones.
• Resumen anual de IVA (Modelo 390): Al finalizar el ejercicio fiscal (normalmente en enero del año siguiente), se debe presentar un resumen anual de todas las operaciones de IVA declaradas en los modelos 303 trimestrales. Existe una excepción para presentar el modelo 390 si no se ha mantenido el arrendamiento durante todo el año y, como consecuencia, no ha habido obligación de presentar el modelo 303 del cuarto trimestre.

Más Allá del Local: Entendiendo el Arrendamiento de Industria

Es crucial distinguir entre el simple alquiler de un local o nave (arrendamiento de local de negocio) y el arrendamiento de industria. Esta distinción tiene consecuencias legales muy importantes, especialmente en cuanto a la ley aplicable y los procedimientos en caso de conflicto.

El arrendamiento de industria no es solo el alquiler del espacio físico (el local o nave), sino que implica la cesión de un todo organizado, una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada inmediatamente. Esto incluye, además del local, el negocio o industria que ya está establecido en él, con todos los elementos necesarios para su funcionamiento: maquinaria, instalaciones, mobiliario, clientela, fondo de comercio, etc. El objeto del contrato es el negocio en sí, no solo el inmueble.

Por el contrario, el arrendamiento de local de negocio se limita a ceder el uso del espacio físico, un inmueble "desnudo" o con instalaciones básicas, donde el arrendatario instalará su propia actividad.

Un ejemplo claro: si alguien alquila un local donde ya funciona una cafetería, y el contrato incluye no solo el espacio sino también la barra, las máquinas de café, las mesas, la licencia de actividad y la clientela, estamos ante un arrendamiento de industria. Si solo se alquila el local vacío para que el inquilino monte su propia cafetería desde cero, es un arrendamiento de local de negocio.

Diferencias Clave: Local vs. Industria

La diferencia fundamental radica en lo que se cede. En el arrendamiento de local, se cede el goce del inmueble. En el arrendamiento de industria, se cede una unidad económica productiva ya en funcionamiento o lista para serlo con mínimas formalidades. El local es solo un componente más de esa unidad, y a veces ni siquiera el más valioso o importante.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo subraya que la clave para identificar un arrendamiento de industria es la intención de las partes de ceder un complejo organizado, un conjunto de elementos materiales y, a menudo, inmateriales (como la clientela), conectados y aptos para una explotación industrial o comercial.

Marco Legal del Arrendamiento de Industria

Una de las consecuencias más importantes de esta distinción es la ley aplicable. A diferencia del arrendamiento de local de negocio (que, para usos distintos de vivienda, se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU, aunque con diferencias respecto a la vivienda), el arrendamiento de industria está expresamente excluido de la LAU.

Por lo tanto, el arrendamiento de industria se rige primariamente por los pactos y estipulaciones acordados libremente por las partes en el contrato. En aquello no previsto por las partes, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Civil, específicamente los artículos 1546 y siguientes relativos al contrato de arrendamiento en general. Esta es la doctrina consolidada por el Tribunal Supremo.

Duración del Contrato y Tácita Reconducción

En el arrendamiento de industria, la duración del contrato será la que las partes hayan convenido libremente. Si se ha fijado un plazo determinado, el contrato finalizará automáticamente al cumplirse dicho plazo, sin necesidad de que el arrendador envíe un requerimiento formal al inquilino.

No obstante, si al terminar el plazo pactado, el arrendatario continúa en el uso de la industria arrendada durante quince días sin que el arrendador manifieste su oposición, se produce lo que se conoce como tácita reconducción. Esto implica que el contrato se prorroga automáticamente.

La duración de esta prórroga por tácita reconducción depende de cómo se haya fijado globalmente el pago de la renta en el contrato original, según lo dispuesto en el Código Civil:

• Si la renta se fijó anualmente (aunque se pagara en plazos mensuales), la prórroga es anual.
• Si la renta se fijó mensualmente, la prórroga es mensual.
• Si la renta se fijó diariamente, la prórroga es diaria.

El contrato prorrogado por tácita reconducción finalizará cuando el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no prorrogar más, al término del periodo de prórroga en el que se encuentren (anual, mensual o diario).

Obligaciones de Arrendador y Arrendatario

Según el Código Civil, las principales obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento, aplicables supletoriamente al arrendamiento de industria, son:

Obligaciones del Arrendador:

• Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (la industria completa).
• Realizar las reparaciones necesarias para conservar la industria en estado de servir para el uso pactado.
• Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la industria durante toda la duración del contrato.

Obligaciones del Arrendatario:

• Pagar el precio del arrendamiento (la renta) en los términos convenidos.
• Usar la industria arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, destinándola al uso pactado o al que se infiera de su naturaleza.
• Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato (si se formaliza así).

El incumplimiento de estas obligaciones por cualquiera de las partes puede dar lugar a la rescisión del contrato (su terminación anticipada) y/o a la indemnización de daños y perjuicios.

El Desahucio en el Arrendamiento de Industria: Un Procedimiento Distinto

Uno de los aspectos más relevantes que diferencia el arrendamiento de industria del arrendamiento de local de negocio (regulado por la LAU) es el procedimiento judicial en caso de impago de la renta. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) prevé un procedimiento verbal especial para el desahucio por falta de pago en arrendamientos urbanos y rústicos (art. 250.1.1º LEC).

Sin embargo, este procedimiento especial no es aplicable al desahucio derivado de un arrendamiento de industria por falta de pago. La razón, confirmada por el Tribunal Supremo y diversas Audiencias Provinciales, es que el objeto del arrendamiento de industria no es una finca urbana o rústica en el sentido estricto que exige la LEC para aplicar el juicio verbal especial.

Por lo tanto, cuando un arrendador de industria busca el desahucio por impago, debe recurrir al procedimiento declarativo ordinario previsto en la LEC. Si la cuantía de la deuda o el valor del contrato no excede de 15.000 euros, el procedimiento será el juicio verbal ordinario (distinto del especial de desahucio). Si la cuantía excede de 15.000 euros, el procedimiento adecuado será el juicio ordinario.

La jurisprudencia es clara al respecto, señalando que la resolución de un contrato de arrendamiento de industria debe seguir las reglas del juicio declarativo que corresponda por razón de la cuantía, y no el cauce del juicio verbal especial de desahucio previsto para fincas urbanas o rústicas.

La Enervación: ¿Es Posible en Arrendamiento de Industria?

Otro aspecto procesal crucial es la enervación. La enervación es la facultad que tiene el inquilino en ciertos arrendamientos (principalmente urbanos y rústicos, bajo la LAU o leyes especiales) de paralizar el procedimiento de desahucio por falta de pago si abona la totalidad de las cantidades adeudadas antes de la celebración del juicio o en el plazo legalmente establecido tras ser requerido.

Al igual que con el procedimiento de desahucio especial, la facultad de enervación no es aplicable a los contratos de arrendamiento de industria. El Tribunal Supremo ha establecido que la enervación es una excepción al régimen general de resolución de contratos por incumplimiento (art. 1124 del Código Civil) y que, como toda excepción, debe interpretarse de forma restrictiva.

Dado que el arrendamiento de industria queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU (que es donde típicamente se regula la enervación) y su objeto es un todo patrimonial complejo y no simplemente una finca urbana o rústica, el arrendatario de industria carece de esta facultad legal para evitar el desahucio pagando las rentas atrasadas una vez iniciado el procedimiento judicial.

Tabla Comparativa: Local de Negocio vs. Arrendamiento de Industria

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿El alquiler de una nave industrial lleva IVA?
Sí, generalmente el alquiler de naves industriales está sujeto al 21% de IVA.

¿Debo aplicar retención al cobrar el alquiler?
Sí, si el arrendador es una persona física o una entidad no sujeta a retención, el arrendatario debe aplicar una retención del 19% sobre la base imponible y declararla a Hacienda.

¿Qué información debe tener la factura de alquiler?
Debe incluir fecha, número correlativo, datos fiscales de arrendador y arrendatario, dirección del inmueble, base imponible, cuota de IVA, importe de retención y total a pagar.

¿Qué ley regula el alquiler de una nave industrial?
Depende de si se alquila solo el espacio (local de negocio, regulado por la LAU para usos distintos de vivienda) o si se alquila el local junto con el negocio establecido (arrendamiento de industria, regulado por los pactos y el Código Civil).

¿Es lo mismo alquilar un local vacío que una industria en funcionamiento?
No. Alquilar un local es ceder el espacio. Alquilar una industria es ceder una unidad económica completa con el negocio ya establecido, instalaciones, clientela, etc.

Si mi inquilino de una industria no paga, ¿puedo detener el desahucio pagando lo que debo?
No. En el arrendamiento de industria, la facultad de enervación (paralizar el desahucio pagando) no es aplicable según la jurisprudencia.

¿Qué procedimiento judicial se utiliza para el desahucio por impago en un arrendamiento de industria?
Se utiliza el juicio declarativo ordinario (verbal o ordinario) según la cuantía, y no el juicio verbal especial de desahucio de la LEC para fincas urbanas o rústicas.

Esperamos que este artículo te haya proporcionado claridad sobre las complejidades fiscales y legales del alquiler de naves industriales y la importante distinción con el arrendamiento de industria. Cumplir con estas normativas es esencial para una gestión adecuada de tu patrimonio inmobiliario.

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