Mensuras y Subdivisiones en Fcio. Varela

El proceso de mensura y subdivisión de un inmueble en Florencio Varela es un trámite fundamental para cualquier desarrollo urbanístico, ya sea la creación de nuevos lotes, la regularización de propiedades existentes o la planificación de emprendimientos mayores. Este procedimiento no es lineal y requiere la obtención de varios certificados municipales que avalan la viabilidad y legalidad del proyecto desde diferentes perspectivas: urbanística, técnica y de infraestructura. Comprender cada etapa y la documentación necesaria es clave para llevar adelante el proyecto con éxito.

La Municipalidad de Florencio Varela, a través de sus distintas áreas, coordina la aprobación de estos proyectos para asegurar que cumplan con la normativa vigente, garantizando un desarrollo ordenado y dotado de los servicios esenciales. El camino hacia la aprobación definitiva implica una serie de pasos secuenciales, donde la documentación y los avales técnicos se van sumando, culminando con la certificación de las obras de infraestructura.

Los Primeros Pasos: El Certificado Urbanístico

El inicio formal del trámite de Mensura y Subdivisión en Florencio Varela comienza con la solicitud del Certificado Urbanístico. Este documento es esencial porque proporciona los indicadores urbanísticos aplicables al inmueble en cuestión, basándose en su nomenclatura catastral.

Para solicitar este certificado, se debe presentar una serie de documentos iniciales que permiten a la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda evaluar la viabilidad preliminar del proyecto. La documentación requerida incluye:

• La designación del profesional interviniente (arquitecto, ingeniero, agrimensor) avalado por el propietario del inmueble.
• Copia del título de propiedad y el certificado de dominio del inmueble.
• Un anteproyecto de mensura y subdivisión que muestre la propuesta de división parcelaria.
• En el caso de que el propietario sea una entidad o empresa, se deberá adjuntar el Estatuto de la Sociedad Civil, el acta constitutiva y el acta de la última asamblea que designe al representante legal para el trámite. Esta documentación societaria debe estar certificada ante escribano público o juez de paz.

Una vez presentada y evaluada esta documentación inicial, la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda refrendará el certificado. Este documento, impreso en hoja membretada tipo oficio, tendrá una validez de un año a partir de su emisión. El Certificado Urbanístico contendrá información crucial para el desarrollo del proyecto, detallando:

• La zona en la que se encuentra el inmueble según el Código de Ordenamiento Urbano.
• Los indicadores urbanísticos aplicables, como FOT (Factor de Ocupación Total), FOS (Factor de Ocupación del Suelo), retiros, alturas máximas, etc.
• La existencia de reservas obligatorias de áreas verdes y equipamiento comunitario, en caso de corresponder.
• Las dimensiones mínimas y máximas de calles, manzanas y parcelas permitidas en la zona.

Obtener este certificado es el primer gran hito, ya que valida que el anteproyecto se ajusta a las normas urbanísticas básicas del municipio y proporciona el marco normativo para el diseño detallado.

Análisis de Viabilidad: El Certificado de Pre-Factibilidad

Una vez que se cuenta con el Certificado Urbanístico vigente, el siguiente paso es solicitar el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD. Este certificado es un paso intermedio crucial que evalúa la viabilidad técnica del proyecto de mensura y subdivisión, incorporando informes de diversos organismos y empresas prestatarias de servicios.

Para tramitar el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD, se debe sumar al expediente la siguiente documentación, además de la ya presentada para el certificado anterior:

• El Certificado Urbanístico vigente.
• La designación del profesional interviniente, avalada por el propietario.
• Copia del título de propiedad y certificado de dominio.
• La documentación societaria certificada, en caso de ser una Entidad/Empresa.
• El anteproyecto de mensura y subdivisión.

La emisión del Certificado de PRE-FACTIBILIDAD depende de la presentación y evaluación favorable de una serie de informes técnicos y factibilidades emitidos por entidades externas y áreas municipales especializadas. Esta documentación incluye:

• El proyecto de mensura y subdivisión detallado.
• El Certificado de No Inundabilidad, emitido por la Dirección de Pavimentos de la propia Municipalidad de Florencio Varela.
• La factibilidad hidráulica, otorgada por la Autoridad del Agua Provincial (ADA).
• Las factibilidades de servicios de infraestructura, emitidas por las empresas prestatarias que operan en la zona (agua, cloaca, electricidad, gas, si aplica).
• La factibilidad de calidad y cantidad de agua potable, emitida por la Autoridad del Agua Provincial, en los casos en que la conexión a la red de la prestataria no sea factible.
• La factibilidad de pozo absorbente, también emitida por la Autoridad del Agua Provincial, para situaciones donde la conexión a la red cloacal no sea posible.
• Si el proyecto requiere un cambio de zona según el Código de Ordenamiento Urbano, especialmente en áreas no urbanas, se solicitará una Evaluación de Impacto Ambiental.

Al igual que el certificado anterior, el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD será refrendado por la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda, se imprimirá en hoja membretada tipo oficio y tendrá una validez de un año. Este certificado valida que el proyecto, en su faz preliminar, es técnicamente factible desde el punto de vista hidráulico, ambiental y de provisión de servicios básicos.

La Aprobación Definitiva: El Certificado de Factibilidad

Una vez superadas las etapas anteriores, se llega a la solicitud del Certificado de Factibilidad. Este certificado representa la aprobación definitiva del proyecto de mensura y subdivisión y se emite cuando se ha completado y aprobado toda la documentación técnica correspondiente a los proyectos de infraestructura necesarios para la nueva urbanización.

La documentación requerida para obtener el Certificado de Factibilidad es extensa e involucra la aprobación de múltiples proyectos específicos por parte de diversas direcciones municipales y empresas de servicios. Esta incluye:

• El Plano de Mensura y Subdivisión reglamentario, que debe estar visado en su faz geométrica por las áreas municipales competentes.
• El Proyecto Hidráulico, aprobado por la Autoridad del Agua Provincial.
• El Proyecto de Alumbrado Público, aprobado por la Dirección de Alumbrado de la Municipalidad.
• El Proyecto de Alcantarillado, Abovedado y Tratamiento de Calles, aprobado por la Dirección de Hidráulica y Pavimentos de la Municipalidad.
• El Proyecto de Forestación, aprobado por la Dirección de Espacios Verdes de la Municipalidad.
• El Proyecto de señalización, aprobado por la Dirección de Catastro Parcelario.
• El Proyecto de Agua Corriente, aprobado por ABSA (o la prestataria correspondiente).
• El Proyecto de Cloaca, aprobado por ABSA (o la prestataria correspondiente).
• El Proyecto de Electricidad, aprobado por EDESUR SA (o la prestataria correspondiente).
• Cualquier otro proyecto que se requiera según las características específicas del emprendimiento.

El Certificado de Factibilidad será refrendado por el Secretario de Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad. También se imprimirá en hoja membretada tipo oficio y, en general, tendrá una validez de un año. Es importante notar que las factibilidades emitidas por los organismos prestatarios pueden tener tiempos de validez diferentes, y es fundamental que estén vigentes al momento de solicitar este certificado.

Un aspecto crítico asociado a la obtención del Certificado de Factibilidad es que, una vez aprobado el proyecto definitivo y visado el plano de mensura por las áreas municipales, el loteo queda inhibido a la venta. Esto significa que las parcelas resultantes de la subdivisión no pueden ser comercializadas ni transferidas hasta que se ejecuten y certifiquen la totalidad de las obras de infraestructura aprobadas.

Casos Especiales: Emprendimientos Urbanísticos y Cambios de Zonificación

Cuando se trata de emprendimientos urbanísticos de mayor envergadura, la tramitación del Certificado de Factibilidad involucra un paso adicional: la intervención de la Comisión de Gestión Urbana. Esta comisión evalúa el proyecto urbano en su conjunto y puede solicitar documentación adicional si lo considera necesario, siempre y cuando el proyecto no requiera un cambio de zonificación.

Si del análisis de la Comisión de Gestión Urbana surge que es necesario un cambio de zonificación para la aprobación del proyecto, la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda elaborará un proyecto de Ordenanza. Este proyecto se elevará al Honorable Concejo Deliberante (HCD) para su tratamiento y sanción. Una vez que la ordenanza que aprueba el cambio de zonificación es sancionada por el HCD, el expediente se remite a la Dirección de Ordenamiento Urbano de la Provincia de Buenos Aires, quien deberá convalidar dicha ordenanza. Este proceso añade una capa de complejidad y tiempo al trámite.

El Final del Proceso: Certificado de Obras Ejecutadas

La etapa final del proceso de Mensura y Subdivisión es la obtención del Certificado de Obras Ejecutadas. Este certificado se emite únicamente cuando se ha verificado y certificado la totalidad de las obras de infraestructura (calles, alumbrado, redes de agua, cloaca, electricidad, etc.) que fueron aprobadas en la etapa anterior. La certificación de estas obras debe ser realizada tanto por las áreas municipales competentes como por las empresas prestatarias de los servicios.

Para obtener este certificado, se deben enumerar y adjuntar las recepciones de cada una de las obras ejecutadas, indicando el número de foja correspondiente en el expediente. El Certificado de Obras Ejecutadas será refrendado por el Secretario de Obras y Servicios Públicos y se imprimirá en hoja membretada tipo oficio.

La importancia de este certificado radica en que, una vez obtenido, el profesional o el titular de dominio queda habilitado para tramitar ante el organismo provincial competente el levantamiento de la inhibición a la venta que pesaba sobre las parcelas generadas por el plano de mensura. Solo con este certificado se puede proceder a la comercialización y transferencia legal de los lotes.

Preguntas Frecuentes sobre Mensuras y Subdivisiones en Florencio Varela

Realizar un trámite de Mensura y Subdivisión genera muchas dudas. Aquí respondemos algunas de las preguntas más comunes basadas en la información proporcionada:

¿Cuánto tiempo son válidos los certificados emitidos por la Municipalidad?
Tanto el Certificado Urbanístico, el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD y el Certificado de Factibilidad tienen una validez de un año a partir de su fecha de emisión.

¿Puedo vender los lotes resultantes de la subdivisión una vez que obtengo el Certificado de Factibilidad?
No. Una vez que se obtiene el Certificado de Factibilidad y se visa el plano de mensura, el loteo queda inhibido a la venta. La inhibición solo se levanta una vez que se obtiene el Certificado de Obras Ejecutadas, que certifica la finalización de toda la infraestructura necesaria.

¿Qué sucede si mi proyecto requiere un cambio en la zonificación del terreno?
Si un proyecto de Mensura y Subdivisión requiere un cambio de zona, especialmente en áreas no urbanas, se deberá realizar una Evaluación de Impacto Ambiental. Además, en el marco de la solicitud del Certificado de Factibilidad, la Comisión de Gestión Urbana puede determinar la necesidad del cambio. Esto implica la elaboración de un proyecto de Ordenanza por parte de la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda, su elevación y sanción por el Honorable Concejo Deliberante, y finalmente, su convalidación por la Dirección de Ordenamiento Urbano de la Provincia de Buenos Aires. Este proceso puede extender significativamente los tiempos del trámite.

¿Quiénes son los principales responsables de refrendar los certificados?
El Certificado Urbanístico y el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD son refrendados por la Dirección General de Desarrollo Urbano y Vivienda. El Certificado de Factibilidad y el Certificado de Obras Ejecutadas son refrendados por el Secretario de Obras y Servicios Públicos.

El proceso de Mensura y Subdivisión en Florencio Varela es un camino que requiere paciencia, organización y la presentación completa de la documentación solicitada en cada una de sus etapas. Siguiendo cuidadosamente los pasos para obtener el Certificado Urbanístico, el Certificado de PRE-FACTIBILIDAD, el Certificado de Factibilidad y, finalmente, el Certificado de Obras Ejecutadas, se puede lograr la aprobación y habilitación legal del proyecto, transformando un terreno en parcelas aptas para el desarrollo y la comercialización.

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