Mercados Industriales Resilientes en Latam

En el dinámico panorama económico global, los mercados industriales de América Latina han demostrado una notable capacidad de recuperación y crecimiento, incluso frente a circunstancias desafiantes. Un análisis reciente enfocado en doce centros urbanos relevantes de la región revela un comportamiento sumamente resiliente durante el primer semestre del año, con indicadores clave que reflejan una actividad robusta y una demanda sostenida por espacio industrial.

Esta resiliencia se manifiesta, en gran medida, en las bajas tasas de disponibilidad de espacios industriales. La mayoría de los mercados analizados reportan cifras por debajo del 15%, con un promedio regional del 8.2%. Este indicador es crucial, ya que una baja disponibilidad suele ser sinónimo de alta ocupación y una demanda que supera, o al menos iguala, la oferta existente.

Un Vistazo Regional: Logística y E-commerce como Motores

La intensa actividad observada en ciudades como Ciudad de México, Santiago, Sao Paulo y Rio de Janeiro, con movimientos superiores a los 200 mil metros cuadrados, subraya la creciente importancia del sector logístico. Este impulso logístico es una respuesta directa a los cambios en los hábitos de consumo de la sociedad, especialmente el auge imparable del e-commerce. Los desarrolladores y propietarios de parques industriales están llamados a adaptarse rápidamente a estas nuevas demandas para mantener la salud de los indicadores del mercado.

Análisis Detallado por Mercado Clave

Profundicemos en la situación específica de cada uno de los doce mercados analizados:

Buenos Aires, Argentina

El mercado de Buenos Aires experimentó una reclasificación, incorporando el submercado de CABA. Con esta actualización, el inventario de espacios Clase A alcanzó los 2.23 millones de metros cuadrados. La disponibilidad registró un aumento en el segundo trimestre de 2021, situándose en 16.6%. Pese a este incremento en la disponibilidad, el valor de renta promedio mostró una leve recuperación, promediando los US$6.43/m²/mes, lo que sugiere una base de precios que tiende a estabilizarse o mejorar ligeramente.

Sao Paulo, Brasil

Sao Paulo, uno de los gigantes económicos de la región, cerró 2020 con cifras récord en demanda y absorción neta. En lo que va del año, la absorción neta acumulada alcanzó los 1.118 millones de metros cuadrados. El inventario también creció de manera significativa, concentrándose en áreas cercanas al centro de la ciudad como Cajamar, Guarulhos, Embu y Barueri, zonas altamente demandadas por su proximidad (hasta 40 km del centro). La tasa de desocupación, aunque experimentó un ligero aumento del 12.8% al 13% en el segundo trimestre debido a la entrada de nuevo inventario, se mantiene en niveles bajos históricos desde 2014, confirmando la solidez del mercado.

Río de Janeiro, Brasil

El segundo mercado industrial más grande de Brasil, Río de Janeiro, vio la entrega de 41 mil metros cuadrados en el segundo trimestre, sumando 92 mil m² en el acumulado anual. Esto elevó el inventario Clase A a 2.5 millones de metros cuadrados. Sin embargo, la tasa de desocupación aumentó del 15.5% al 20.4%. Este incremento se atribuye a la combinación del inventario recién entregado que aún no ha sido completamente ocupado y, de manera significativa, a la devolución de espacios por parte de uno de los inquilinos más relevantes del segmento. La absorción bruta trimestral fue positiva (65 mil m²), pero la absorción neta resultó negativa (-54 mil m²), reflejando el desafío de reabsorber los espacios desocupados.

Santiago de Chile, Chile

Santiago ha mostrado un desempeño excepcional. Tras el fuerte aumento de la demanda en el segundo semestre de 2020, este semestre registró la mayor absorción desde 2013, marcando el mejor periodo para el mercado de bodegas en Santiago en casi una década. Este fenómeno valida al e-commerce no como una tendencia pasajera, sino como un cambio estructural profundo en los modelos de comercialización y logística de las empresas. La baja producción de nuevos espacios sugiere un potencial aumento en los precios de arriendo a mediano plazo, a medida que las empresas compiten por el espacio disponible. Esto, a su vez, impulsa la demanda por terrenos industriales, compitiendo con otras categorías en crecimiento como data centers y minibodegas. Mayores precios de venta y presión sobre la rentabilidad de los proyectos son factores que podrían influir en el incremento de los cánones de arriendo.

Bogotá, Colombia

El mercado de Bogotá también pasó por un proceso de reclasificación para alinear sus comparables con la región. Se identificaron 28 parques industriales Clase A y seis Zonas Francas, conformando un inventario competitivo de 2.3 millones de metros cuadrados. Las Zonas Francas se destacan como polos de desarrollo regional y nacional. La tasa de disponibilidad cerró en 17.7%, registrando una disminución de casi un punto porcentual. La industria en Bogotá comienza a mostrar indicadores positivos: la absorción acumulada en el primer semestre (55 mil 780 m²) es notablemente superior a la del mismo periodo en 2020, que fue negativa.

San José, Costa Rica

San José muestra una importante recuperación en la ocupación de bodegas, con expectativas de que esta tendencia se mantenga, impulsada por la entrada de nuevas facilidades BTS (Built-to-Suit, construidas a la medida). Aunque la industria manufacturera experimentó una desaceleración inicial en la culminación de proyectos BTS estructurados desde 2019, la demanda por estas facilidades, que estuvo pausada durante los primeros meses de la crisis, se reactivó significativamente a partir de septiembre (probablemente de 2020, dado el contexto temporal del artículo). Esto ha llevado a la reactivación de la construcción de inmuebles ya pactados, principalmente en los submercados del Coyol en Alajuela y la Lima de Cartago, con naves industriales que se proyecta ingresen al mercado pronto. La reactivación de la demanda pausada y la aparición de nuevos requerimientos de espacio industrial para manufactura son señales positivas.

Guadalajara, México

Guadalajara se consolida como una región clave a nivel nacional, destacando por su economía diversificada y su atractivo para el capital extranjero en los sectores manufacturero, logístico y tecnológico. El mercado tuvo un impulso significativo en el trimestre analizado, duplicando su actividad a más de 100 mil m² respecto al trimestre anterior. Varios factores explican este dinamismo: una ligera disminución en los precios promedio de renta, el propio impulso de las actividades manufacturera y logística de la región, y la reactivación económica general facilitada por el cambio en el semáforo epidemiológico.

Ciudad de México, México

El sector industrial en la Ciudad de México se ha posicionado como uno de los más atractivos en los últimos años. El corredor Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT) es particularmente dinámico, no solo en México sino en toda América Latina. Este corredor concentra más del 50% del inventario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y registra los niveles de actividad más altos observados en años. Al igual que Sao Paulo y Santiago, muestra una intensa actividad logística superior a los 200 mil m², impulsada por la evolución del consumo.

Monterrey, México

Monterrey es otro mercado mexicano con una fuerte demanda de espacio Clase A. Los submercados de Apodaca y Santa Catarina concentraron la mayor parte del espacio comercializado, con 38.1% y 35.6% respectivamente. La absorción bruta acumulada en lo que va del año superó los 396 mil m². El espacio en construcción también mostró un incremento, alcanzando más de 389 mil m², superando las cifras del trimestre anterior y del mismo periodo del año previo. Santa Catarina y Ciénega de Flores son los submercados con mayor actividad de desarrollo (23.8% y 20.6% del espacio en desarrollo). El precio de renta se mantuvo estable en US$4.22/m² por mes.

Tijuana, México

El mercado de Tijuana acelera su crecimiento, aunque el ritmo de construcción no logra satisfacer completamente la demanda. La disponibilidad ha alcanzado uno de sus puntos más bajos históricamente, ya que tanto los edificios terminados disponibles son escasos, como los que están en desarrollo se arriendan antes de su finalización. Esta tendencia ha atraído a nuevos desarrolladores y FIBRAs. Las zonas con mayor movimiento son Alamar y el Blvd 2000, elegidas por nuevas compañías y proyectos gracias a su infraestructura y acceso directo a California y Tecate, lo que las hace estratégicas para la logística transfronteriza.

Ciudad de Panamá, Panamá

Al cierre del 2020, Ciudad de Panamá mostraba señales de recuperación. La oferta creció moderadamente a 1.44 millones de metros cuadrados, con una tasa de disponibilidad del 13.2% y una absorción neta interanual de 64 mil 671 m². Los precios de renta se mantuvieron estables, con US$8.13/m²/mes en lista y US$7.02/m²/mes después de negociaciones. Se proyecta que 2021 registre mayor actividad, impulsada por el aumento del comercio electrónico y la logística, además de un inventario en proceso de más de 330 mil m², en su mayoría proyectos BTS.

Lima, Perú

En el primer semestre del año, Lima continuó la tendencia decreciente en la disponibilidad de almacenes prime, llegando a niveles mínimos (12.5%) en comparación con años recientes. Este fenómeno se debe al mayor dinamismo de las empresas del rubro logístico. Se registró una fuerte demanda por almacenes logísticos de alta gama en las periferias estratégicas de Lima. Empresas de los sectores de alimentos, farmacéuticas y e-commerce son las principales impulsoras de esta demanda, buscando reducir costos de renta. Se mantiene la proyección de entregar 187 mil m² de nuevo inventario para finales de 2021.

Comparativa de Indicadores Clave (Primer Semestre)

Para visualizar mejor el desempeño de estos mercados, presentamos una tabla comparativa con algunos de los indicadores mencionados:

Nota: N/A indica que el dato específico no fue proporcionado o no es directamente comparable en el texto original. Los datos de absorción pueden referirse a diferentes periodos (semestral, anual, trimestral) según la información disponible.

Factores de Éxito y Perspectivas

El análisis realizado por Diego León de Newmark destaca que la resiliencia de la región no es nueva, pero se ha puesto de manifiesto en el contexto de la emergencia sanitaria. La potencial recuperación del mercado mundial ejerce una influencia positiva, reanudando los flujos comerciales en América Latina. Se proyecta un aumento de la actividad económica en los próximos doce meses, aunque esta proyección está intrínsecamente ligada a la velocidad de la vacunación en la región.

Giovanni D’Agostino, presidente de Newmark en México y director regional para América Latina, señala que, independientemente de la velocidad de vacunación, se seguirán observando inversiones significativas en sectores clave como el e-commerce, la logística, la distribución, los servicios y la construcción. Esto refuerza la idea de que la transformación digital y los cambios en la cadena de suministro continuarán siendo los principales motores de crecimiento para el sector industrial en América Latina.

Preguntas Frecuentes sobre el Mercado Industrial en Latam

¿Qué ciudades de América Latina mostraron mayor actividad industrial en el periodo analizado?

Ciudades como Ciudad de México, Santiago, Sao Paulo y Rio de Janeiro reportaron una actividad superior a los 200 mil metros cuadrados, impulsada principalmente por el sector logístico y el e-commerce.

¿Qué indica una baja tasa de disponibilidad en el mercado industrial?

Una baja tasa de disponibilidad (por debajo del 15%, con promedio regional de 8.2%) indica que hay pocos espacios industriales vacíos disponibles. Esto suele ser un signo de alta demanda y ocupación, lo que puede generar presión al alza en los precios de renta.

¿Cuál es el papel del e-commerce en el crecimiento del sector industrial?

El e-commerce es un motor fundamental. Los cambios en los hábitos de consumo que favorecen las compras en línea generan una mayor necesidad de espacios para almacenamiento, distribución y logística de última milla, impulsando la demanda de bodegas y parques industriales.

¿Qué son los proyectos BTS (Built-to-Suit) y por qué son importantes?

Los proyectos BTS son construcciones a la medida para un inquilino específico. Son importantes porque representan una inversión directa para satisfacer necesidades particulares de las empresas, a menudo grandes usuarios, y contribuyen significativamente al inventario y la absorción de nuevos espacios en el mercado.

¿Cómo afectó la pandemia a los mercados industriales de la región?

Aunque el texto no detalla el impacto inicial, menciona que la resiliencia se demostró "derivada de las circunstancias de la emergencia sanitaria". Esto sugiere que, a pesar de los desafíos iniciales, el sector se adaptó y encontró en la logística y el e-commerce vías para mantener y acelerar la actividad, mostrando una fuerte capacidad de recuperación.

¿Se espera que los precios de arriendo aumenten?

En mercados con baja disponibilidad y alta demanda, como Santiago, se espera presión al alza sobre los precios de arriendo. Otros mercados como Buenos Aires mostraron una leve recuperación, mientras que en Guadalajara hubo una ligera baja, y en Monterrey y Ciudad de Panamá se mantuvieron estables. La tendencia depende de la oferta y demanda local.

¿Qué sectores están impulsando la demanda de espacios industriales?

Principalmente el sector logístico, impulsado por el e-commerce. Otros sectores mencionados incluyen manufactura (Guadalajara, San José, Tijuana), alimentos, farmacéuticas (Lima) y distribución en general.

¿Qué mercados mexicanos se destacan por su actividad?

Ciudad de México (especialmente el corredor CTT) por su dinamismo y gran inventario, Monterrey por su alta demanda de Clase A y actividad de construcción, Guadalajara por su impulso reciente y diversificación, y Tijuana por su crecimiento acelerado y disponibilidad históricamente baja.

En conclusión, los mercados industriales en América Latina no solo han resistido los embates de las recientes crisis, sino que han encontrado en la transformación de los hábitos de consumo y la evolución de la logística una oportunidad para fortalecerse. La baja disponibilidad en muchos centros urbanos clave, combinada con una fuerte demanda, sienta las bases para futuras inversiones y desarrollo en el sector.

Si quieres conocer otros artículos parecidos a Mercados Industriales Resilientes en Latam puedes visitar la categoría Industria.